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陽西縣人民政府關(guān)于印發(fā)陽西縣城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法的通知西府〔2024〕12號

發(fā)布日期：2024-09-14 22:21:24 來源：陽西縣人民政府辦公室閱讀：-

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各鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府（管委會），縣府直屬各單位：

　　《陽西縣城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法》業(yè)經(jīng)縣政府黨組會議、九屆九十六次縣政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

陽西縣人民政府

2024年9月14日

陽西縣城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法

　　第一條為加強(qiáng)土地市場管理，規(guī)范地產(chǎn)市場交易行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)的規(guī)定和國土資源部辦公廳《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）的精神及《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507—2014）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2014）和《廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（粵國土資利用發(fā)〔2018〕8號）的技術(shù)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

　　第二條基準(zhǔn)地價(jià)適用的區(qū)域范圍

　　本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)適用于陽西縣城區(qū)（含織篢鎮(zhèn)）及程村鎮(zhèn)、溪頭鎮(zhèn)、上洋鎮(zhèn)、沙扒鎮(zhèn)、儒洞鎮(zhèn)、塘口鎮(zhèn)、新墟鎮(zhèn)的建成區(qū)及部分規(guī)劃區(qū)約124.54平方公里（詳見附件）的城鎮(zhèn)國有土地。

　　第三條基準(zhǔn)地價(jià)主要作用

　　（一）政府宏觀調(diào)控地價(jià)水平和制定地價(jià)政策的依據(jù)；

　　（二）進(jìn)一步評估宗地價(jià)格和確定國有土地出讓底價(jià)的依據(jù)；

　　（三）企業(yè)改制、清算和政府征收土地稅賦的依據(jù)；

　　（四）反映土地市場地價(jià)變化趨勢，為土地使用者投資與開發(fā)決策提供依據(jù)；

　　（五）進(jìn)一步擴(kuò)大有償使用，防止國有資產(chǎn)流失，規(guī)范土地交易行為，維護(hù)土地市場穩(wěn)定。

　　第四條基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和價(jià)格構(gòu)成

　　基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別和區(qū)段的土地，按照商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務(wù)等用途，分別評估確定的“五通一平”（宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地紅線外通路、通供水、通排水、通電、通信）的開發(fā)程度條件下，評估基準(zhǔn)日為2023年1月1日，法定最高出讓年期（商服用地40年、住宅用地70年、工礦倉儲用地50年、公共管理與公共服務(wù)用地50年）國有土地使用權(quán)區(qū)域平均地面地價(jià)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)由土地取得費(fèi)、“五通一平”開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤和土地所有權(quán)收益等構(gòu)成。

　　地面價(jià)與樓面地價(jià)的換算關(guān)系為：樓面地價(jià)=地面價(jià)/容積率。

　　第五條基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式

　　基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式分為級別價(jià)和路線價(jià)兩種。

　　（一）級別價(jià)是根據(jù)土地級別所劃分的區(qū)域評估出的，能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)，以級別平均價(jià)表示。商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務(wù)用地的級別價(jià)，是以規(guī)劃建設(shè)用地紅線（指經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)可用于項(xiàng)目建設(shè)的用地紅線，其范圍包括建設(shè)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、建筑物構(gòu)筑物等所占的土地面積）為基礎(chǔ)測定的均質(zhì)區(qū)域的土地使用權(quán)平均價(jià)格。

　　陽西縣城區(qū)的商服用地分為4個(gè)級別，住宅用地分為4個(gè)級別，工礦倉儲用地分為3個(gè)級別，公共管理與公共服務(wù)用地分為4個(gè)級別。

　　商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地對應(yīng)的具體用地類型級別價(jià)分別有相應(yīng)的修正系數(shù)。商服用地的容積率為2.0，住宅用地的容積率為2.0，工礦倉儲用地的容積率為1.0，公共管理與公共服務(wù)用地的容積率為1.0。

　　（二）路線價(jià)是對使用價(jià)值相等的特定街道按設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度求取的多宗土地的平均價(jià)。商服用地路線價(jià)是以臨街寬度為4米，進(jìn)深為15米的臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地為基礎(chǔ)測定的規(guī)劃建筑用地紅線（建筑基底）的土地使用權(quán)平均價(jià)格。陽西縣城區(qū)商服用地路線價(jià)共設(shè)定了24條路線價(jià)區(qū)段。

　　第六條基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用于具體宗地地價(jià)計(jì)算時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和宗地的具體條件利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系進(jìn)行修正。應(yīng)用商服用地路線價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行期日、臨街深度、臨街寬度、臨街類型、使用年期、容積率、樓層分配、開發(fā)程度、其它個(gè)別因素等修正；應(yīng)用商服用地級別價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行區(qū)位因素和期日、使用年期、容積率、樓層分配、開發(fā)程度、其它個(gè)別因素等修正；應(yīng)用住宅用地級別價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行區(qū)位因素和期日、使用年期、容積率、景觀條件、開發(fā)程度、樓層分配、其它個(gè)別因素等修正；應(yīng)用工礦倉儲用地級別價(jià)計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行區(qū)位因素和期日、使用年期、開發(fā)程度、產(chǎn)業(yè)集聚度、其它個(gè)別因素等修正；應(yīng)用公共管理與公共服務(wù)用地計(jì)算具體宗地地價(jià)時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和宗地的具體條件，利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系，進(jìn)行區(qū)位因素和期日、使用年期、容積率、開發(fā)程度、其它個(gè)別因素等修正。

　　第七條陽西縣城區(qū)商服用地路線價(jià)是以臨街寬度為4米，進(jìn)深為15米的臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地為基礎(chǔ)測定的土地使用權(quán)平均價(jià)格，即建筑基底面積土地單價(jià)；而基準(zhǔn)地價(jià)級別價(jià)是規(guī)劃建設(shè)用地紅線內(nèi)的土地單價(jià)。

　　對于國有土地出讓中土地面積是規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積的，可直接應(yīng)用商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地級別價(jià)進(jìn)行修正計(jì)算宗地價(jià)格，不能直接用商服用地路線價(jià)進(jìn)行修正計(jì)算宗地價(jià)格。如確需使用，則應(yīng)將路線價(jià)轉(zhuǎn)換為規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積的單方價(jià)格，轉(zhuǎn)換公式如下：

　　P’=P×K_F　　

　　式中：

　　P’——規(guī)劃建設(shè)用地紅線土地單價(jià)；

　　P——建筑基底面積土地單價(jià)（商服用地路線價(jià)）；

　　K_F——建筑密度。

　　對于土地面積不是規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積，而是建筑基底面積的（例如自建房），如果有商服用地路線價(jià)覆蓋的區(qū)段可以直接應(yīng)用商服用地路線價(jià)進(jìn)行修正計(jì)算宗地價(jià)格；而商服用地和住宅用地級別價(jià)覆蓋的區(qū)域，必須進(jìn)行建筑密度的換算。以建筑基底面積計(jì)算的土地單價(jià)公式如下：

　　P’=P/K_F

　　式中：

　　P’——建筑基底面積土地單價(jià)；

　　P——規(guī)劃建設(shè)用地紅線土地單價(jià)；

　　K_F——建筑密度。

　　第八條商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地的二級類和其他用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)參照用地類型修正系數(shù)確定，其土地級別、級別范圍、修正體系和宗地地價(jià)計(jì)算公式等參照對應(yīng)的各類基準(zhǔn)地價(jià)。

　　第九條利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系法計(jì)算宗地價(jià)格時(shí)，要按照規(guī)劃部門確定的土地用途和規(guī)劃條件進(jìn)行計(jì)算。

　　第十條本實(shí)施辦法由縣自然資源局負(fù)責(zé)具體實(shí)施，發(fā)改、財(cái)政、住建、稅務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助縣自然資源局做好實(shí)施工作。以前發(fā)布的有關(guān)文件與本實(shí)施辦法有抵觸的，一律以本實(shí)施辦法為準(zhǔn)。

　　第十一條本實(shí)施辦法自2024年9月14日起施行，有效期3年。《陽西縣人民政府關(guān)于印發(fā)陽西縣城區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法的通知》（西府〔2017〕39號）、《陽西縣人民政府關(guān)于印發(fā)陽西縣城區(qū)公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法的通知》（西府〔2020〕12號）已失效。基準(zhǔn)地價(jià)具有一定的時(shí)效性，縣自然資源局可根據(jù)國家、省、市的有關(guān)規(guī)定結(jié)合陽西縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和產(chǎn)業(yè)政策等因素適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　附件：1．陽西縣城區(qū)商服用地路線價(jià)表.pdf

2．陽西縣城區(qū)商服用地級別價(jià)表.pdf

3．陽西縣城區(qū)住宅用地級別價(jià)表.pdf

4．陽西縣城區(qū)工礦倉儲用地級別價(jià)表.pdf

5．陽西縣城區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地級別價(jià)表.pdf

6．陽西縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地級別價(jià)表.pdf

7．陽西縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地級別價(jià)表.pdf

8．陽西縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工礦倉儲用地級別價(jià)表.pdf

9．陽西縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共管理與公共服務(wù)用地級別價(jià)表.pdf

10.陽西縣城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)用地類型修正系數(shù)表.pdf

11.陽西縣城區(qū)商服用地路線價(jià)圖.pdf

12.陽西縣城區(qū)商服用地級別價(jià)圖.pdf