西府〔2020〕31號

各鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府（管委會），縣府直屬有關(guān)單位：

　　經(jīng)研究同意，現(xiàn)將《陽西縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地調(diào)整容積率補交土地差價管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

　　陽西縣人民政府

　　2020年9月29日   

陽西縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地調(diào)整容積率補交土地差價管理規(guī)定

　　第一章  總則

　　第一條  根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2011〕15號）、《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號）、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《轉(zhuǎn)發(fā)自然資源部土地利用管理司關(guān)于房地產(chǎn)用地調(diào)整容積率后補繳地價款有關(guān)問題的通知》（粵國土資利用函〔2011〕3101號）、《陽江市城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)項目超容積率補交土地差價管理規(guī)定》等法律法規(guī)，為了進一步貫徹落實關(guān)于出讓建設(shè)用地調(diào)整容積率應(yīng)補交土地差價的有關(guān)規(guī)定，加強容積率管理工作，維護我縣經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)的公平競爭環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實際，制定本規(guī)定。

　　第二條  陽西縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)營性建設(shè)用地涉及調(diào)整容積率，依規(guī)定須補交土地差價的，適用本規(guī)定。

　　本規(guī)定所指的經(jīng)營性建設(shè)用地是指居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等，不包含工業(yè)用地、物流倉儲用地。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　本規(guī)定所指的建設(shè)用地調(diào)整容積率是指調(diào)整建設(shè)用地原土地出讓合同中約定的容積率；若因歷史原因建設(shè)用地?zé)o約定容積率的，則按1.8的容積率作為調(diào)整前的基準(zhǔn)容積率。關(guān)于容積率的定義及計算方法，以國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

　　第三條  容積率是城鄉(xiāng)規(guī)劃重要的強制性控制指標(biāo)，涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套的承載能力。為保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，須按本規(guī)定落實調(diào)整容積率補交土地差價的管理工作，并主動接受社會監(jiān)督。

　　第四條  建設(shè)用地的容積率原則上不得隨意改變。建設(shè)單位及個人在開發(fā)建設(shè)中，申請調(diào)整容積率應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)與本規(guī)定的程序。經(jīng)批準(zhǔn)的超容積率建設(shè)項目，除按本規(guī)定補交土地差價及其契稅、配套城市公共設(shè)施和市政公用設(shè)施費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用外，還應(yīng)盡量降低建筑密度和提高綠地率，提升城市環(huán)境質(zhì)量。

　　第二章程序管理

　　第五條  凡經(jīng)法定程序供應(yīng)的經(jīng)營性建設(shè)用地，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的非閑置用地，且用地性質(zhì)符合陽西縣總體規(guī)劃和所在片區(qū)控制性詳細規(guī)劃的，可以申請辦理容積率調(diào)整：

　　（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；

　　（二）因國家和省重大項目建設(shè)需要的；

　　（三）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要的；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第六條存在以下情形之一，不得受理申請：

　　（一）已辦理過容積率調(diào)整的；

　　（二）已取得建設(shè)工程施工許可證的；

　　（三）同一項目首期已預(yù)售的，同一規(guī)劃條件剩余土地申請調(diào)整容積率的；

　　（四）有違法建設(shè)行為并受行政部門處罰或責(zé)令整改的。

　　第七條  符合本規(guī)定申請條件并經(jīng)縣政府批準(zhǔn)的，有下列情況之一的，應(yīng)補交土地差價：

　　（一）由于歷史原因，已出讓的土地沒有容積率約定的建設(shè)用地，如申請開發(fā)的容積率超過1.8（基準(zhǔn)容積率），應(yīng)按規(guī)定補交超容積率的土地差價。

　　（二）已出讓的地塊有容積率約定或有詳細規(guī)劃的建設(shè)用地，符合第五條規(guī)定申請調(diào)高容積率上限的，應(yīng)按規(guī)定補交超容積率土地差價。

　　申請調(diào)低容積率上限的，應(yīng)補交土地差價以縣自然資源局依法受理申請時按新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。經(jīng)核定差額為正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定補交土地差價；核定差額為負數(shù)的，則不需補交土地差價且不退補差價。

　　（三）因國家和省重大項目建設(shè)等需要，原容積率發(fā)生了調(diào)整的，除按以上方式補交差價外，土地使用權(quán)人也可向縣自然資源局申請解除國有土地使用權(quán)出讓合同，退還原出讓合同支付的土地出讓金，并按同期銀行年貸款利率支付原出讓合同價款的補償金。合同另有約定的按合同約定處理。

　　第八條  建設(shè)用地符合條件申請調(diào)整容積率應(yīng)遵守如下審批程序：

　　（一）建設(shè)用地的容積率屬第七條第（一）項情形的，由于歷史原因沒有容積率約定的，應(yīng)重新編制控制性詳細規(guī)劃，按控制性詳細規(guī)劃的編制和審批程序執(zhí)行。

　　（二）建設(shè)用地的容積率調(diào)整屬第七條第（二）項情形的，應(yīng)修改控制性詳細規(guī)劃，按修改控制性詳細規(guī)劃的程序執(zhí)行。

　　（三）申請調(diào)整容積率的基本流程如下：

　　1．申請。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請，充分陳述調(diào)整理由，形成調(diào)整論證報告。根據(jù)《建設(shè)用地容積率管理法》第八條，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就是否需要回收國有土地使用權(quán)進行研究及征求有關(guān)部門意見。

　　2．論證。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對調(diào)整的必要性進行論證，并召開專家論證會，對調(diào)整進行專題論證。

　　3．公示。征求規(guī)劃地塊利害關(guān)系人的意見，并收集整理，必要時召開聽證會。

　　4．批準(zhǔn)。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門形成調(diào)整專題報告，向縣政府提出調(diào)整建議，召開縣城市規(guī)劃委員會，對控規(guī)調(diào)整專題報告進行研究審議，并形成會議紀(jì)要。經(jīng)縣城市規(guī)劃委員會審定的專題報告呈報縣政府，縣政府同意后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制修改方案。

　　5．許可。經(jīng)縣政府批準(zhǔn)調(diào)整控制性詳細規(guī)劃及調(diào)整容積率的，按照控制性詳細規(guī)劃審批程序相關(guān)規(guī)定審定報批。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)憑審批的地塊控規(guī)和地塊規(guī)劃條件與縣自然資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》。

　　第九條  “三舊改造”項目調(diào)整容積率按照我縣三舊政策執(zhí)行。已批準(zhǔn)規(guī)劃條件且仍在批復(fù)有效期內(nèi)的項目按照批準(zhǔn)條件報建審批，超過其容積率批復(fù)有效期的方案及其報建等的變更須執(zhí)行本規(guī)定。三舊改造項目容積率按《陽西縣“三舊”改造用地規(guī)劃管理技術(shù)和收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》執(zhí)行。

　　第十條  調(diào)整容積率應(yīng)補交土地差價的確定，根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范的通知》（國土資廳發(fā)〔2008〕4號）“調(diào)整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定”的規(guī)定執(zhí)行。

　　具體的測算工作由具備土地評估資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)承擔(dān)，第三方評估機構(gòu)由縣自然資源局按照相關(guān)規(guī)定選定。應(yīng)補交土地差價以評估機構(gòu)依法出具的土地評估報告作為決策參考，依法定程序確定。

　　第十一條  凡是涉及超容積率的建設(shè)項目建設(shè)工程設(shè)計方案報審前須繳清超容積率土地差價款，否則將不予受理建設(shè)工程設(shè)計方案審定。

　　第三章職責(zé)與監(jiān)督

　　第十二條縣自然資源局、縣財政局負責(zé)組織實施調(diào)整容積率補交土地差價的相關(guān)工作，各自履行如下職責(zé)：

　　（一）縣自然資源局業(yè)務(wù)職能部門（城市規(guī)劃委員會辦公室）負責(zé)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地超容積率的組織審核及報批工作，負責(zé)向縣自然資源局行政審批職能部門提交經(jīng)政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地超容積率材料清單。

　　（二）縣自然資源局行政審批職能部門根據(jù)有關(guān)材料清單，核定補交土地差價標(biāo)準(zhǔn)，上報縣政府審批同意后，與用地單位簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》，縣自然資源局的相關(guān)業(yè)務(wù)職能部門負責(zé)征收土地補差價費用及繳入地方國庫工作，向被征收單位出具征收費用憑證。

　　（三）縣財政局負責(zé)土地補差價費用入庫后的管理工作。

　　第十三條  縣自然資源局、縣城市管理和綜合執(zhí)法局、縣財政局各職能部門負責(zé)調(diào)整容積率批后監(jiān)督管理的相關(guān)工作，各自履行如下職責(zé)：

　　（一）縣自然資源局應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)督城市規(guī)劃的實施，對建設(shè)過程中擅自改變規(guī)劃審批內(nèi)容的，應(yīng)及時將違法行為線索移送城管部門查處。

　　（二）縣自然資源局根據(jù)相關(guān)的容積率調(diào)整情況，負責(zé)核定補交土地差價標(biāo)準(zhǔn)并收繳土地差價，防止國有資產(chǎn)流失，保障國有土地出讓收益。

　　（三）縣自然資源局要依法核實竣工的建設(shè)項目是否符合規(guī)劃行政確認(rèn)要求，對《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的內(nèi)容予以核實，若核定的建筑面積不超出《陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局建設(shè)工程規(guī)劃條件核實管理規(guī)定》所規(guī)定的合理誤差范圍，則不需補交土地差價款；若核定的建筑面積超出合理誤差范圍，則按本規(guī)定的補交土地差價程序執(zhí)行。

　　（四）縣城市管理和綜合執(zhí)法局負責(zé)城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行政處罰權(quán)，對涉嫌擅自改變?nèi)莘e率的行為按相應(yīng)的行政處罰規(guī)定進行處理。

　　（五）縣財政局負責(zé)調(diào)整容積率補交土地差價費用入庫后的核準(zhǔn)監(jiān)督工作。

　　第十四條對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自更改規(guī)劃、調(diào)整容積率指標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)或個人，經(jīng)相關(guān)責(zé)任部門認(rèn)定，依法按以下方式處理：

　　（一）對嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，應(yīng)依法限期予以拆除，并依照有關(guān)規(guī)定進行處罰。

　　（二）對城市規(guī)劃和市容景觀影響較輕且可采取改正措施的，責(zé)令其按原批準(zhǔn)的容積率執(zhí)行，限期改正，并依照有關(guān)規(guī)定進行處罰。

　　（三）對城市規(guī)劃和市容景觀影響較輕但無法采取改正措施的，由有關(guān)部門按照規(guī)定進行處罰。用地單位繳清相關(guān)費用后，應(yīng)依照本規(guī)定的程序確定應(yīng)補交的土地差價。

　　第十五條  與調(diào)整容積率相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件及證明材料，包括調(diào)整依據(jù)和規(guī)劃調(diào)整方案、專家論證意見、評估報告、公示或聽證材料等資料應(yīng)按規(guī)定歸檔備案，并接受社會監(jiān)督。

　　第四章附則

　　第十六條本規(guī)定自2020年9月29日起實施，自實施之日起有效期為5年。《陽西縣人民政府關(guān)于印發(fā)陽西縣縣城規(guī)劃區(qū)建設(shè)項目超容積率補交土地差價管理規(guī)定的通知》（西府〔2014〕27號）同時廢止。本規(guī)定與上級規(guī)定有不一致的，按上級規(guī)定執(zhí)行。

　　第十七條本規(guī)定僅提出涉及部門的基本職責(zé)要求和基本程序，具體職能部門審批流程的要求應(yīng)按各部門的實施細則或現(xiàn)行辦法執(zhí)行。

　　相關(guān)文件：陽西縣自然資源局關(guān)于《陽西縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地調(diào)整容積率補交土地差價管理規(guī)定》的解讀