各鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府（管委會(huì)），縣府直屬有關(guān)單位：

　　經(jīng)研究，現(xiàn)將《陽西縣宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記發(fā)證實(shí)施意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。實(shí)施過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向縣自然資源局反映。

陽西縣人民政府

2020年9月3日

陽西縣宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記發(fā)證實(shí)施意見

　　為加快推進(jìn)我縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記發(fā)證工作（以下稱“房地一體” 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作），力爭2020年底前基本完成登記發(fā)證任務(wù)，有效保障農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號(hào)）、《陽江市加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作實(shí)施方案》（陽自然資〔2020〕211號(hào)）及《陽西縣宅基地和集體建設(shè)用地“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施方案》（西自然資（通）〔2020〕30號(hào)）要求，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本實(shí)施意見。

　　一、登記范圍

　　本次“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作以縣人民政府為組織實(shí)施主體，并且以“總登記”的方式進(jìn)行。

　　全縣集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久性存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時(shí)性建筑物和構(gòu)筑物，也不包括宗祠堂、獨(dú)棟廚房的建筑物和構(gòu)筑物。縣轄區(qū)范圍內(nèi)已公告的重點(diǎn)征拆項(xiàng)目范圍、三舊改造范圍等暫不納入本次確權(quán)登記范圍。城市居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的、已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋，均不納入總登記范圍。違法占用永久基本農(nóng)田建房、違反生態(tài)紅線管控要求建房、占用規(guī)劃中的交通、供電等基礎(chǔ)設(shè)施用地建房的，以及使用集體所有性質(zhì)的土地上開發(fā)的商品房，一律不予確權(quán)登記。

　　二、登記原則

　　按照有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合本轄區(qū)實(shí)際情況，堅(jiān)持“依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民”的原則，加快開展“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。

　　（一）有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)且竣工的，依法予以確權(quán)登記。

　　（二）有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋未辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：

　　1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，按權(quán)屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

　　《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，占用宅基地建房，由權(quán)利人向鎮(zhèn)級(jí)人民政府相關(guān)部門補(bǔ)辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后按批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記（下文第（六）款規(guī)定的情形除外）。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過權(quán)屬來源確定和補(bǔ)辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　（三）無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：

　　1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府審核后，均按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)止，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府審核后，按審核確認(rèn)的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)止，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府審核后，根據(jù)批準(zhǔn)面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積超過審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府審核后，根據(jù)批準(zhǔn)的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記；對(duì)批準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，補(bǔ)辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后（下文第（六）款規(guī)定的情形除外），按照批準(zhǔn)的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　（四）涉及擴(kuò)建的，若擴(kuò)建時(shí)房屋所在鄉(xiāng)村未覆蓋村莊規(guī)劃的，則按下文第（六）款執(zhí)行；若已覆蓋村莊規(guī)劃的，應(yīng)補(bǔ)辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準(zhǔn)的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　（五）我縣屬于丘陵地帶，宅基地面積每戶不超過120平方米。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)建房的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，建房實(shí)際占地面積少于批準(zhǔn)面積的，按批準(zhǔn)占地面積確權(quán)登記。

　　（六）根據(jù)陽西縣人民政府關(guān)于村莊規(guī)劃的批復(fù)，陽西縣集體土地范圍內(nèi)覆蓋村莊規(guī)劃的時(shí)間為2019年12月28日。

　　房屋建造時(shí)在2019年12月28日前的，當(dāng)事人申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記時(shí)，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的審批手續(xù)，按房屋實(shí)際建筑面積登記。

　　房屋建造時(shí)在2019年12月28日之后的，按村莊規(guī)劃規(guī)定的執(zhí)行。但村莊規(guī)劃對(duì)宅基地、層高、建筑面積等未作明確規(guī)定的，則依照每戶宅基地不超過120平方米，層高不超過4層半的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　（七）在認(rèn)定房屋建筑年份或擴(kuò)建時(shí)間上，應(yīng)根據(jù)歷年影像、權(quán)屬來源證明材料等已有的資料、結(jié)合權(quán)籍調(diào)查時(shí)通過本村走訪調(diào)查成果進(jìn)行認(rèn)定。

　　（八）宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。其中，每名已成年子女可單獨(dú)視為宅基地確權(quán)登記條件中的“一戶”。

　　（九）多戶使用宅基地合建房屋，以分套分層方式擁有的，經(jīng)整棟合法權(quán)利人簽名確認(rèn)后，報(bào)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，可確定宅基地使用權(quán)為全體權(quán)利人共有，按房屋權(quán)屬予以確權(quán)登記。以樓梯為界的，樓梯作為共有面積，不分?jǐn)偟怯洝?/p>

　　（十）因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，直接明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)予以確權(quán)登記，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)根據(jù)原不動(dòng)產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權(quán)。

　　（十一）集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按以下原則辦理：

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)人民政府審核后，可依法對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意，報(bào)鎮(zhèn)人民政府審核后，依法對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　　1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　　集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。

　　（十二）對(duì)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)若無法確定權(quán)利人或繼承人的，暫不登記；若權(quán)屬存在爭議的，由鎮(zhèn)級(jí)人民政府成立爭議調(diào)解工作組，由雙方提供協(xié)議或鎮(zhèn)人民政府調(diào)解（裁定）的生效文書后予以確權(quán)登記。

　　三、申請(qǐng)登記主體

　　（一）宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體

　　1．申請(qǐng)確權(quán)登記的主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。確認(rèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份應(yīng)堅(jiān)持“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、村民認(rèn)可”的原則。

　　2．對(duì)于非本村村民，符合下列情況之一的，經(jīng)該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)認(rèn)定的，可按規(guī)定作為申請(qǐng)登記的主體：①原已合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的；②因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房的；③同一集體經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外占用宅基地建房，用于自建自用且符合“一戶一宅”的；④因國家征地而異地重建的；⑤因繼承房屋使用宅基地的；⑥非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)且其權(quán)屬未發(fā)生變化的；⑦離休、退休、退職的職工，復(fù)員軍人和華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞，持合法證明回原籍定居的。

　　（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體

　　經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)；經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營企業(yè)，個(gè)體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）的主體；經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的主體；根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體。

　　四、登記程序

　　（一）發(fā)布通告

　　以縣人民政府名義向社會(huì)發(fā)布“總登記”通告，明確總登記范圍、時(shí)限、條件等要求。

　　（二）組織指界和權(quán)籍調(diào)查

　　由鎮(zhèn)政府牽頭成立工作協(xié)調(diào)小組，村民委員會(huì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)積極配合，組織權(quán)利人或權(quán)利人指定的委托人和利害關(guān)系人雙方到現(xiàn)場進(jìn)行本宗地指界，經(jīng)權(quán)利人簽名確認(rèn)權(quán)屬后，進(jìn)行并宗審查。工作協(xié)調(diào)小組應(yīng)協(xié)助作業(yè)單位收集不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、有效身份證明及合法權(quán)屬來源證件等材料，也可在指界階段一并引導(dǎo)權(quán)利人申請(qǐng)宅基地和房屋所有權(quán)首次登記。

　　對(duì)權(quán)利人因外出等原因無法實(shí)地指界的，可采取委托代理人代辦、“先承諾、后補(bǔ)簽”或網(wǎng)絡(luò)視頻確認(rèn)等方式進(jìn)行。

　　（三）調(diào)查結(jié)果公示

　　為簡化登記程序，在權(quán)籍調(diào)查初步成果形成后，將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果公示和登記前公告合并一起公示，公告內(nèi)容包含不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人信息、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項(xiàng)等內(nèi)容，公告期不少于15個(gè)工作日。涉及登記原則中需要公告30天并由鎮(zhèn)政府補(bǔ)辦審批手續(xù)的，公告期不少于30天(公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi))。

　　（四）確權(quán)審批與登記發(fā)證

　　公告期滿且無異議的，制作《陽西縣宅基地和房屋確權(quán)登記申請(qǐng)書審批表》由申請(qǐng)人確認(rèn)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村委會(huì)審核、鎮(zhèn)級(jí)人民政府審批代替土地權(quán)屬來源材料和房屋符合村鎮(zhèn)規(guī)劃材料。該審批表既作為土地和房屋的審批材料，也作為不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書，只需申請(qǐng)人一次簽名即可，表里可填寫申請(qǐng)人個(gè)人信息及勾選所屬的登記主體類型，也可填寫不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)信息，審批表內(nèi)容大部分由作業(yè)單位按前期收集的材料進(jìn)行填寫，申請(qǐng)人只需對(duì)部分事項(xiàng)進(jìn)行勾選確認(rèn)即可，以精簡材料， 減輕申請(qǐng)人填寫表格的負(fù)擔(dān)，也保證申請(qǐng)材料整潔。

　　未能提供規(guī)劃施工報(bào)建驗(yàn)收手續(xù)、房屋安全鑒定報(bào)告等材料的，權(quán)利人應(yīng)在申請(qǐng)時(shí)自行承諾保證房屋安全質(zhì)量（整合到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表上簽名）。

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　以村為單位，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行批量審核，符合登記條件的予以確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

　　五、文件有效期

　　本意見適用于本輪以“總登記”方式進(jìn)行的宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作。本意見中未規(guī)定的其他情況，參照國家、省、市相關(guān)法規(guī)文件執(zhí)行。

　　本意見由陽西縣宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。自公布之日起施行，有效期3年。有效期內(nèi)，本意見可根據(jù)實(shí)際情況按規(guī)定修改或廢止。

　　附件：陽西縣宅基地及房屋確權(quán)登記申請(qǐng)書審批表.doc

　　相關(guān)文件：陽西縣自然資源局關(guān)于《陽西縣宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記發(fā)證實(shí)施意見》的政策解讀