一、文件制定背景

　　為貫徹落實(shí)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《自然資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》等有關(guān)文件精神，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益，穩(wěn)步推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作，根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號(hào)）的要求，參照陽(yáng)江、鶴山、佛山南海、乳源瑤族自治縣等地區(qū)的做法，結(jié)合我縣實(shí)際，陽(yáng)西縣人民政府制定了《陽(yáng)西縣宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記發(fā)證實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）。

　　二、制定的主要依據(jù)
    1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

　　2、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則；

　　3、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》；

　　4、《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號(hào)）

　　5、《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（廣東省人民政府令第100號(hào)）；

　　6、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號(hào)）。

　　7、《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》

　　8、參照陽(yáng)江、鶴山、佛山南海、乳源瑤族自治縣等地區(qū)做法

　　三、基本內(nèi)容

　　《實(shí)施意見(jiàn)》共有五部分，分別是登記范圍、登記原則、申請(qǐng)登記主體、登記程序、文件有效期。主要內(nèi)容說(shuō)明如下： 

　　  （一）登記范圍

　　本次“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作以縣人民政府為組織實(shí)施主體，并且以“總登記”的方式進(jìn)行。“總登記”是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)特定區(qū)域的土地及地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行的全面登記。

　　全縣集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久性存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡(jiǎn)易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時(shí)性建筑物和構(gòu)筑物，也不包括宗祠堂、獨(dú)棟廚房的建筑物和構(gòu)筑物。縣轄區(qū)范圍內(nèi)已公告的重點(diǎn)征拆項(xiàng)目范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權(quán)登記范圍。城市居民非法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及地上房屋的、已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋，均不納入總登記范圍。違法占用永久基本農(nóng)田建房、違反生態(tài)紅線管控要求建房、占用規(guī)劃中的交通、供電等基礎(chǔ)設(shè)施用地建房的，以及使用集體所有性質(zhì)的土地上開(kāi)發(fā)的商品房，一律不予確權(quán)登記。

　　（二）登記原則

　　堅(jiān)持“依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民”的原則。

　　一是對(duì)于有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，地上房屋已辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)且竣工的，依法依規(guī)辦理確權(quán)登記。

　　二是對(duì)于有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，地上房屋已經(jīng)竣工但未辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，以1993年11月1日作為時(shí)間界線，該時(shí)間節(jié)點(diǎn)前建成的房屋，按權(quán)屬來(lái)源確定的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記；該時(shí)間節(jié)點(diǎn)后建成的房屋，通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)的方式辦理確權(quán)登記。

　　 三是對(duì)于無(wú)合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源證明材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，我們結(jié)合《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，以及這些法律法規(guī)的出臺(tái)時(shí)間，按照1982年以前、1982年至1987年、1987年至1993年以及1993年以后四個(gè)階段，對(duì)不同情形提出了處理原則。經(jīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，根據(jù)2020年1月1日修訂實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府（辦事處）審核批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。

　　四是涉及擴(kuò)建，按擴(kuò)建時(shí)間分情況處理。

　　五是關(guān)于建房實(shí)際占地面積少于批準(zhǔn)占地面積的問(wèn)題，明確按批準(zhǔn)的占地面積確權(quán)登記。我縣屬于丘陵地帶，宅基地面積每戶不超過(guò)120平方米。

　　六是關(guān)于未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的問(wèn)題，由縣級(jí)以上人民政府對(duì)未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的鄉(xiāng)村及未覆蓋的時(shí)間界限作出認(rèn)定。根據(jù)陽(yáng)西縣人民政府關(guān)于村莊規(guī)劃的批復(fù)，陽(yáng)西縣集體土地范圍內(nèi)覆蓋村莊規(guī)劃的時(shí)間為2019年12月28日。房屋建造時(shí)所在鄉(xiāng)村未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的地區(qū)，當(dāng)事人申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記時(shí)，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的審批手續(xù)。

　　房屋建造時(shí)在2019年12月28日之后的，按村莊規(guī)劃規(guī)定的執(zhí)行。但村莊規(guī)劃對(duì)宅基地、層高、建筑面積等未作明確規(guī)定的，則依照每戶宅基地不超過(guò)120平方米，層高不超過(guò)4層半標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　七是在認(rèn)定房屋建筑年份或擴(kuò)建時(shí)間上，應(yīng)根據(jù)歷年影像、權(quán)屬來(lái)源證明材料等已有的資料、結(jié)合權(quán)籍調(diào)查時(shí)通過(guò)本村走訪調(diào)查成果進(jìn)行認(rèn)定。

　　八是明確宅基地使用權(quán)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。關(guān)于“戶”的認(rèn)定問(wèn)題，明確以“成年”作為分戶的認(rèn)定條件，每名已成年子女可單獨(dú)視為宅基地確權(quán)登記條件中的一“戶”。

　　九是明確多戶使用宅基地合建房屋，按房屋權(quán)屬予以確權(quán)登記，土地作為共有處理。

　　十是強(qiáng)調(diào)保障農(nóng)村婦女作為家庭成員應(yīng)享有的合法權(quán)益。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書(shū)上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開(kāi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)予以確權(quán)登記。

　　十一是關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記問(wèn)題，以1987年1月1日實(shí)施《土地管理法》的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分階段處理。

　　（三）申請(qǐng)登記主體

　　根據(jù)宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)兩種不同登記類(lèi)型明確了申請(qǐng)登記主體的主要內(nèi)容。

　　其中，宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體，原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民。確認(rèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份應(yīng)堅(jiān)持“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、村民認(rèn)可”的原則，具體操作以農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)的相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。非本村村民，符合7類(lèi)情況，經(jīng)該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)認(rèn)定的，也可按規(guī)定作為申請(qǐng)登記的主體。

　　（四）登記程序

　　《實(shí)施意見(jiàn)》在不違反法律法規(guī)并確保必要的登記申請(qǐng)材料不缺失的前提下，對(duì)登記流程進(jìn)行了簡(jiǎn)化。登記程序主要有四個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)布通告、組織指界和權(quán)籍調(diào)查、調(diào)查結(jié)果公示、確權(quán)審批與登記發(fā)證。

　　本輪總登記由鎮(zhèn)政府牽頭成立工作協(xié)調(diào)小組，村民委員會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)積極配合，組織權(quán)利人或權(quán)利人指定的委托人和利害關(guān)系人雙方到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行本宗地指界，經(jīng)權(quán)利人簽名確認(rèn)權(quán)屬后，進(jìn)行并宗審查。

　　未能提供規(guī)劃施工報(bào)建驗(yàn)收手續(xù)、房屋安全鑒定報(bào)告等材料的，權(quán)利人應(yīng)在申請(qǐng)時(shí)自行承諾保證房屋安全質(zhì)量。

　　相關(guān)文件：陽(yáng)西縣人民政府關(guān)于陽(yáng)西縣宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記發(fā)證的實(shí)施意見(jiàn)  西府〔2020〕29號(hào)